ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ :: vuzlib.su

ТЕКСТЫ КНИГ ПРИНАДЛЕЖАТ ИХ АВТОРАМ И РАЗМЕЩЕНЫ ДЛЯ ОЗНАКОМЛЕНИЯ


ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

.

ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Согласно ст. 2 Закона о
государственной реги­страции прав государственная регистрация прав — это
юридический акт признания и подтвер­ждения государством возникновения, ограниче­ния
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в
соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация
является единст­венным доказательством существования зарегистрированного права.
За­регистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в
судебном порядке.

Датой государственной регистрации
прав является день внесения со­ответствующих записей о правах в Единый
государственный реестр прав. Государственная регистрация прав, согласно ст. 9
Закона о регистрации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества
в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ — территория, на кото­рой
действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистра­ционные округа создаются
субъектами Российской Федерации в грани­цах, как правило, совпадающих с
границами административно-террито­риальных единиц.

Отказ в государственной регистрации
прав либо уклонение соответст­вующего органа от ее совершения могут быть
обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

1 СЗ РФ. 2000. №37. Ст. 3718.

См., например, Обзор практики
разрешения споров, связанных с примене­нием Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое Имущество и сделок с ним»
(Информационное письмо Президиума ВАС от !6 февраля 2001 г. № 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. №4. С. 19-33; Обзор практики применения арбитражными судами
земельного законодательства (Информа­ционное письмо Президиума ВАС РФ от 27
февраля 2001 г. № 61) // Вестник ВАС РФ. 2001. №5. С. 96-108.

Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество (зе­мельный участок) может рассматриваться одновременно
и в качестве правового института, и юридического акта. Как правовой институт
она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих обще­ственные
отношения по поводу признания и подтверждения специаль­но уполномоченными на то
органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По
своей сущности эти отноше­ния имеют преимущественно административно-правовой
характер. Со­держание их заключается в том, что исполнительные органы государ­ственной
власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экс­пертизу документов,
проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о
регистрации либо ее приостановле­нии, или отказе в регистрации прав на
недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с
имущественными отно­шениями, регулируемыми гражданским, земельным
законодательством, законодательством о недрах, водным и лесным
законодательством, по­скольку регистрации подлежат права на недвижимое
имущество, пра­вовой режим которого определяется указанными отраслями законода­тельства.

Как юридический акт
государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое
решение. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием
закон связывает наступле­ние определенных юридических последствий,
непосредственно сопря­женных с возникновением, изменением (обременением) и
прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.

Принятие акта государственной
регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения
соответствующих записей в Единый государственный реестр прав: договор,
предметом которого является земельный участок, считается заключенным (п, 3 ст.
433 ГК РФ); право собственности у приобретателя земельного участка по договору
считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Кроме того, принятие такого акта
означает также, что с даты госу­дарственной регистрации вступает в силу
обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т. п. Соответственно с
даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на
недвижи­мость, которые возникли ранее.

Таким образом, акт
государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним
является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате
которого возникают, изме­няются и прекращаются права на недвижимость, в
частности на земель­ные участки. Принципиально важным последствием
государственной ре­гистрации является то, что этот акт закон признает
единственным дока­зательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав
на недвижимость в качестве пра­вового института и юридического акта
ориентирована на решение сле­дующих задач:

— обеспечение государственного
контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него
от одного лица к ДРУ» тому, в частности в сфере оборота земельных
участков;

— создание правовой основы защиты
прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение
не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о
соблюдении установленного земельного правопорядка;

— обеспечение доступности
сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в
целях получения заинтересован­ными лицами достоверной информации обо всех
существующих правах на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе
земельных участ­ков и иной недвижимости.

Предметом регистрации согласно
ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права
собственности, хозяйственного веде­ния, оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях,
предусмотрен­ных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом госу­дарственной
регистрации являются и сделки с землей, с другим недви­жимым имуществом,
которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке,
предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госу­дарственной регистрации (ст. 4).

Кроме того, государственной
регистрации подлежат ограничения (об­ременения), т. е. установленные законом
или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия,
запрещения, стесняющие правообладателя, при осуществлении права собственности
либо иных вещ­ных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут,
ипоте­ка, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.).

Следует также отметить, что
Законом о государственной регистрации (ст. 4, 14) предусмотрены две формы
государственной регистрации: регист­рация прав на недвижимое имущество и регистрация
сделок с ним.

В свою очередь, объектами этих
прав является недвижимое имущест­во (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более
широко, чем в ГК, пред­ставлен в Законе о государственной регистрации (ст. 1):
недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособ­ленные
водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение
без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно, в том числе здания,
сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения,
кондоминиумы, предприятия как иму­щественные комплексы.

Для государственной регистрации,
которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах
регистрационного окру­га, необходимо, чтобы перечисленные объекты были
соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов
не­движимости1.

Согласно ст. 5 Закона о
государственной регистрации участниками (субъектами) отношений, возникающих при
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются:
собственники

1 См.: Правила кадастрового деления территории Российской Федерации, утв. Постановлением
Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. См. также текст § 3; § 4 гл. 8, касающийся земельного кадастра, Присвоения земельным участкам
кадастровых номеров, деления территории на ка­дастровые округа. и обладатели
иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе
граждане Российской Федерации, иностран­ные граждане и лица без гражданства,
российские и иностранные юри­дические лица, международные организации,
иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и
муниципаль­ные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государ­ственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,— с другой.

Следует особо подчеркнуть, что в
современном законодательстве за­креплен важный и прогрессивный принцип
гласности. Статья 7 Закона о государственной регистрации устанавливает, что она
носит открытый ха­рактер. Так, орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином
государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Для
получе­ния таких сведений необходимо лишь представить удостоверение лично­сти и
заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие его
регистрацию и полномочия его представителя). Вы­писки из Единого
государственного реестра прав, утвержденные в уста­новленном порядке, должны
содержать описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах
на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Орган, осуществляющий
государственную регистра­цию прав, должен в течение пяти дней предоставить
запрошенную ин­формацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивирован­ный
отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за инфор­мацией лицом в
суд.

Устанавливая открытость
государственной регистрации прав, Закон тем не менее предусматривает
определенные ограничения. Так, сведения о содержании правоустанавливающих
документов (за исключением сведе­ний об ограничениях (обременениях), обобщенные
сведения о правах от­дельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а
также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимо­сти,
предоставляются в установленном законом порядке только: самим правообладателям;
физическим и юридическим лицам, получившим до­веренность от правообладателя;
руководителям органов местного само­управления и руководителям органов
государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в
пределах территорий, на­ходящихся под их юрисдикцией; судам и
правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами
недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование
имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному
антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий,
находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов.

Орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему
информацию о лицах, по­лучивших сведения об объекте недвижимого имущества, на
который он имеет права.

Использование сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме,
которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет
ответственность, преду­смотренную законодательством.

Пункт 2 ст. 33 Закона о
государственной регистрации предусматрива­ет, что создание системы учреждений
юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
осуществляется субъектами Фе­дерации поэтапно с учетом их условий и завершается
к 1 января 2000 г. С этого момента государственная регистрация прав на землю
должна осуществляться только учреждениями юстиции.

.

Назад